在企业破产清算程序中，将破产企业的资产处置变现用于清偿债务是管理人的重要任务之一。实践中，有一些破产企业拥有的不动产存在一定的权利瑕疵，如房屋无相应的产权证明、在建工程无法取得竣工验收合格证、由于种种原因无法腾空承租户等。对于此类存在权利瑕疵的不动产该如何处置，是摆在所有破产管理人面前的现实问题，值得破产管理人研究处理。本文着重讨论在企业破产清算程序中无证房产的处置问题。

　　一、无证房产的范围

“无证房产”大致可以分为两类，一类是具备领取产权证条件且能办理房产证而未办理或暂时不能办理的房产，如房地产开发商因资金链断裂，未给所售房产办证即进入破产清算程序，导致出现无证房产的情形，此属于能办理产权证但未办理的情形。还有一种情形是暂时不能办理产权证，如因土地出让金未缴纳到位而导致无法办理土地使用权证，从而导致无法办理房产证。

“无证房产”的另一类是不具备领取产权证的条件而无法办理房产证的房产，此种房产即通常所说的“小产权房”或“违法建筑”等。无法办理房产证的情况一般也可以分为两种，一种是法律法规不允许，确实无法办理房产证的，如利用集体所有的土地开发或建设的所谓“乡产权”房、小产权房。另一种是建设工程存在手续不合法等情形，确实无法办理房产证的，如项目规划、施工手续有瑕疵，没有规划许可证和施工许可证，即“违法建筑”。此类房产的交易会有较大风险。如果不能补办建设工程准建手续，则时刻面临着被查处、被拆除的风险。

　　二、无证房产处置的难点

1、确定权利归属难。无证房产的权利归属是处置无证房产的首要问题。一般而言，对于判断某一资产的所有权当然是寻找其权利证书从而确定其权利归属，而无证房产天然就存在着无证这一瑕疵，与有证房产相比，其权利归属的确定天然地存在一定难度。

2、寻找受让主体难。无证房产由于其天然的权利瑕疵，在资产处置与变现过程中，潜在买主基于无证、可能存在的矛盾纠纷等种种原因，购买欲望并不强烈，很多时候无证房产的处置无人问津。因此，在处理无证房产时需要扩大宣传渠道，寻找买主。可以考虑通过网络媒介等途径进行资产拍卖的宣传，让更多的人知道该资产的存在，扩大购买者的范围。

3、存在未履行完毕的租赁合同。实践中，无证房产虽“无证”，但对外出租使用的情况比较常见。当管理人接管该无证房产时，往往存在未履行完毕的租赁合同。针对未履行完毕的租赁合同，一般存在两种情形：一是该房屋的租赁合同已到期，承租人未续签合同也未腾让、搬出房屋，二是该房屋的租赁合同尚未到期，承租人未搬出房屋。

　　三、无证房产处置的建议

　　笔者所在团队担任管理人办理的扬州某企业破产清算案件中，该企业的厂房因土地出让金未足额支付导致一直未办理土地使用权证及房产证。如何将该无证房产进行变现，成为管理人的重点工作任务之一。在管理人接手后，对此无证房产的变现处置，管理人做了大量工作，最终成功将无证房产予以处置，依法清偿破产企业的债务，维护了破产企业及其债权人的合法权益。对于破产企业无证房产的处置，可以从以下几个方面着手：

1、确认权利归属。处置破产企业的资产首先要确认该资产的权利归属，是否属于该破产企业。在没有法定的权利证明文件的情况下该如何确认无证厂房的权利归属呢？笔者认为可以从下几个方面进行综合考证：首先，向该破产企业的法定代表人了解情况。破产企业的法定代表人应当是最了解企业的人员之一。在确认无证房产的权利归属时，应当跟破产企业的法定代表人详细了解房屋的建造情况，诸如为何没有相应的产权手续、是否能够办理相应的产权手续、该无证房产上是否属于该企业所有、该无证房产上是否有其他权利瑕疵等等，就该无证房产的具体情况与法定代表人制作调查笔录，管理人留取证据。如果破产企业的法定代表人下落不明，管理人也可以与破产企业的留守人员或者其他有关员工了解破产企业无证房产的有关情况，同样制作相应的调查笔录。其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

参照此条，对于无证房产，管理人也可以调查当时的建房合同，根据建房合同来确定该房屋的建房主体，本着“谁出资谁受益”的原则确定该无证房产的权利归属。再次，管理人可以至破产企业所在地的有关政府主管部门(如国土资源部门、工业园区管委会等)了解该企业土地使用权取得的相关情况，调取土地使用权取得的有关手续或文件。如果土地使用权是以破产企业名义取得，根据“房随地走”原则，也可以据此确定地上无证房产的权利归属。此外，管理人还可以向破产企业所在地的税务主管部门调取破产企业的有关土地、房屋纳税的记录，根据该破产企业土地、房屋的缴纳记录，也可以确定该无证房产的权利主体应归属于破产企业。

2、拍卖前公告。因为无证房产无相应产权证明，即使管理人能够根据调查核实的有关情况确认无证房产权利归属于破产企业，但为了避免不必要的纠纷与讼累，管理人处置该无证房产时首选司法拍卖模式。在进行司法拍卖之前，进行房屋拍卖的公告，如在报纸上发布公告、在破产企业张贴告示、在网络等公开媒体上进行公告等，充分告知若有人对该无证房产的权利归属或处置行为有异议，应及时向管理人提出异议并主张权利，避免在司法拍卖成交后进行资产交付时出现争议。

3、拍卖时披露。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》(法[2012]151号)的要求与精神，无证房产“原则上进行现状处置，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。据此，管理人在拍卖时，应当在竞买公告中对无证房产的产权瑕疵、现状处置、有关风险等事项均予以显著标明与披露，让所有竞拍人在报名时详细了解该无证房产的实际情况，避免存在竞拍人在不知道房屋无证的情况下参与竞拍，避免在竞拍成交后资产交接时产生不必要的矛盾或纠纷。

　　总而言之，在企业破产清算过程中，破产企业的资产变现事关破产企业债务的清偿与债权人权利的实现，是办理破产清算案件至关重要的环节。无证房产虽“无证”，但“有价”，依法也可以处置变现。无证房产作为破产企业的重要资产，企业虽“破”，但房产尚“在”，因此，管理人如何依法依规将其妥当进行处置，也是值得所有破产管理人履职过程中潜心研究、审慎对待的课题。

（文章来源：江苏经济报）

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